Tato rada vychází z řady praktických případů, takže je velmi užitečná pro ty, kteří se chystají investovat v zahraničí.
Představte si, že jste našli pěknou investiční příležitost, malou chatu ve Francii. Plánujete do ní vložit nějakou investici a malou chatu přestavět na třípatrový dům pro hosty. Předpokládejme, že máte dobrou úvěrovou historii a získáte na to financování od banky. (Podrobnosti o úvěru nejsou pro náš příklad relevantní, proto se jim vyhneme).
Nyní, před provedením jakékoli investice, budete muset analyzovat, jaká by byla správná struktura vlastnictví? Bylo by lepší koupit ji osobně, jako nerezident. Nebo byste měli založit právnickou osobu a koupit ji prostřednictvím společnosti? A kde byste měli společnost založit, ve Francii nebo v jiné zemi? Všechny tyto úvodní otázky je velmi důležité si uvědomit ještě před rozhodnutím, protože později podstatně ovlivní vaše daňové povinnosti.
S největší pravděpodobností byste dospěli k závěru, že koupě chaty prostřednictvím právnické osoby je praktičtější, vzhledem k tomu, že v budoucnu bude sloužit jako hotel. Budete ji tedy muset provozovat, zaměstnávat personál a mít různé dodavatele. Provozovat ji jako fyzická osoba zřejmě nebude možné.
Předpokládejme, že se rozhodnete společnost neusadit ve Francii, ale na Kypru, a to kvůli nízkým sazbám daně z příjmu. Je třeba si uvědomit, že příjmy plynoucí z nemovitosti budou zdaněny ve Francii na základě pravidla o umístění nemovitosti. Proto je irelevantní nejen zdanění na Kypru, ale budete muset také vyřešit problém s registrací kyperské společnosti na všech příslušných úřadech, abyste mohli nemovitost zprovoznit, a samozřejmě na finančních úřadech, abyste mohli platit daně ve Francii. To se tedy může ukázat jako dosti nepříjemné.
Po několika letech jste konečně dosáhli svého cíle a z malé chaty se stal příjemný malý hotel na kopci ve francouzských Alpách. Hodnota zrekonstruované chaty se nyní zvýšila z 1 000 000 EUR na 6 000 000 EUR.
Abyste mohli hotel prodat, mohli byste jej prodat jako samostatný objekt nebo prostřednictvím akcií společnosti. Tedy v případě, že to budou akcie kyperské společnosti, pochybuji, že by někdo ve Francii měl zájem o koupi společnosti na Kypru. Ale i to je možné.
Nejdůležitější však je, pokud se rozhodnete přestěhovat do Francie, provozovat hotel a odejít do důchodu ve Francii. Pak byste se pravděpodobně chtěli zbavit kyperské společnosti a převést hotel na nově založenou francouzskou společnost, abyste si vše zjednodušili. Nyní bude tento převod ve Francii považován za prodej a podléhá dani z příjmu právnických osob (pro rok 2021 – 26,5 % do výše 7 630 000 EUR).
Proto se před nákupem ideální investice podrobněji seznamte se všemi relevantními daňovými otázkami: vlastnictví, financování, daň z příjmů právnických osob, daň z příjmů fyzických osob z dividend a prodeje akcií, včetně posledního kroku – prodeje vaší investice.
O autorovi: Olena Bokan
